Frederick Eroshy Yatching

Konut kredisi faiz oranları, konut alma kararını büyük ölçüde etkiliyor. Konut kredisi faiz oranları, şu anda ortalama yüzde 0.70 seviyesinde bulunuyor. Faizler düştükçe, ödenecek toplam tutar üzerinden belirlenen aylık taksitler de aşağı iniyor. Böylece, bir eve kira vermek ile kredi taksidi ödemek arasındaki fark da kapanıyor.

Konut kredisi faiz oranları, tüketicilerin konut alma kararını etkileyen en önemli unsurlardan biri. Konut fiyatlarının tamamını karşılayacak kadar birikmişi olmayan tüketiciler, konut kredisine başvuruyor.Eğer kredi faizleri yükselişteyse, konut alma kararı da bir süre erteleniyor. Bu nedenle, konut kredisi faiz oranlarının düşük seviyelerde olması, konut satışlarını da yukarı çekiyor. Son dönemde tarihinde ilk kez yüzde 5’in altına inerek rekor kıran faizdeki bu hareketin, tüketici ve konut kredilerine de kısa süre içinde yansıması bekleniyor. Geçen yıl ortalama aylık yüzde 1.22 seviyesinde olan konut kredisi faiz oranlarının şu anda ortalama yüzde 0.70’lere gerilemesi, konut alacakların kredi maliyetlerini oldukça aşağı çekiyor. Kredi maliyetleri aşağı indikçe, aylık ödenen kredi taksitleri ile kira arasındaki fark da kapanıyor.

YÜZDE 1’İN ALTINA İNDİ

2002 yılında 2.63 milyar lira seviyesinde olan konut kredisi hacimleri, gayrimenkul sektörünün de gelişimiyle birlikte yükselişe geçti. O dönemde gayrimenkul sektöründe de peş peşe hayata geçirilen projeler, konut kredisi hacminin yükselmesini de sağladı. Bu ortamda, konut kredisi aylık ortalama faiz oranları 2009 yılında ilk kez yüzde 1’in altına indi. 2012 yılına gelindiğinde ise yılın ikinci yarısında faiz oranları tekrar gerilemeye başladı ve yılı yüzde 1’in altında ve aylık ortalama yüzde 0.98 oranında kapattı.

ORTALAMA YÜZDE 0.70

2013 yılına gelindiğinde ise Merkez Bankası’nın aldığı kararlarla faizlerde düşüş yaşanırken, bu tüketiciye de yansımaya başladı. Bu yılın başından itibaren ortalama yüzde 0.80’lere gelen faiz oranları, şu anda ortalama yüzde 0.70 seviyesinde bulunuyor. Bankalar faizlerini bu seviyede tutarken, konut üreticileri projelerindeki satışlar için bankalarla özel anlaşma yoluna giderse bu oranlar daha da aşağı inebiliyor.

KİRAYI YAKALIYOR

Faiz oranlarının yüzde 0.70’lere gerilemesi, ödeme tutarlarının düşmesini sağlıyor. Bu da konut kiraları ile kredi taksitlerini birbirine yaklaştırıyor. Durum böyle olunca, tüketici teslimine kısa süre kalmış bir konut satın alırsa, kira öder gibi ev sahibi de olabiliyor. Örneğin, Halkalı’da yaşamın başladığı bir projeyi inceleyelim. Burada 1+1 daireye, yüzde 1 peşinat verip, oturmaya başlıyorsunuz. 120 aylık kredi taksitleriniz ise ortalama 1600 lira oluyor. Aynı bölgede 1+1 dairede oturmak isterseniz, aylık 1000 lira civarında kira ödüyorsunuz.

Faizler daha da düşer mi

FAİZLERİN yılbaşından bu yana düşmesi ve Merkez Bankası’nın son aldığı karar, faizlerin şu an geldiği seviyeden daha da aşağıya inebileceği beklentisini yaratıyor. Tüketicilerin bir kısmı, bu oranlardan yararlanmak için alıma geçerken, bir kısmı da beklemeyi tercih ediyor. Uzmanlar, “Türkiye’nin gerçeklerinde, enflasyonun kalıcı olarak yüzde 5’in altına düşmediği ekonomik bir ortamda konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 0.65’in altına düşmesinin bekleneme-yeceğini” belirtiyor.

Oranlar konut alımını destekliyor

SÜLEYMAN Çetinsaya, konut kredi faizleriyle ilgili, 2012 yılı itibariyle konut kredi faizlerinde sıkıntılı bir dönem yaşandığını hatırlatarak, “Bu dönemi 2013 yılı itibariyle gerimizde bırakarak, olması gereken seviyelere yaklaştık. Bu rakamların ilerleyen dönemde daha da düşeceği kanaatindeyim. Ancak bu düşüş aynı hızda olmayacaktır. Nitekim şu anki oranlar da oldukça düşük ve konut alımlarını destekleyen oranlardır” diyor.

DAHA ÇOK KAZANDIRIYOR

Yeni konutların fiyatlarında yükseliş olduğunu ifade eden Çetinsaya, şunları söyledi: “İstanbul için bu yükselişin daha devam edeceğini söyleyebiliriz. İstanbul şu an değerinin altında emlak fiyatlarına sahip. Son dönemde gayrimenkul fiyatlarının artışı hızlandı. Yabancı yatırımcı ilgisinin Türkiye gayrimenkullerine dönmesinin nedeni de bu. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye gayrimenkulleri faiz, altın,döviz gibi bir çok yatırım aracından daha çok kazandırıyor. Bu da konut projelerine olan ilgiyi artırıyor.” Konut projelerinin satışında yoğun geçen iki dönem olduğunu dile getiren Çetinsaya, teslime yakın veya hemen teslim dairelere ilginin arttığını da belirtti.

Avrupa Konutları’nda yüzde 1 KDV avantajı

KDV artışından etkilenmemek için son döneme girildiğini vurgulayan Süleyman Çetinsaya, “Bizim projelerimiz arasında Avrupa Konutları Atakent 3, Ispartakule 3, Eclipse Maslak ve Vadistanbul’da yüzde 1 KDV oranıyla satışlarımıza devam ediyoruz. Aslında bir çok projede yüzde 1 üzerinden satışlar devam ediyor. Fakat yeni projelerin öne çıkmasıyla bu durum kısa zaman içinde değişecek” dedi.

Emaar Square’de iki ayrı ödeme planı

Emaar Türkiye’nin Libadiye’deki projesi Emaar Square, konut, ofis, AVM ve otelden oluşuyor. Toplam 1000 konutun bulunduğu projede iki farklı ödeme planı uygulanıyor. İlk ödeme planına göre, yüzde 5 ön ödeme yapılıyor. Konut fiyatının yüzde 75’i için banka kredisi kullandırılıyor. Geriye kalan yüzde 20 ise teslimde ödeniyor. İkinci ödeme planında ise yüzde 25 ön ödeme yapılıyor. Konut fiyatının yüzde 50’si için banka kredisi kullandırılıyor. Geriye kalan yüzde 25 ise teslimde ödeniyor.

Faizin yüzde 0.50’ye gelmesi lazım

BU dönemin en büyük avantajının, satışta olan birçok projenin ruhsat tarihi ile eski mevzuattan yararlanması olduğunu belirten Ozan Balaban, “Bu noktada KDV avantajı ön plana çıkıyor. Ayrıca düşme trendinde olan faiz oranları, markalar tarafından yapılan kampanyalarla, tüketiciye nitelikli projeler arasından kendilerine hem fiyat olarak hem de konsept olarak en uygun projeyi seçme imkanı sağlıyor” diyor.

İyi ödeme planlarının evin fiyatının uygunluğu kadar, tüketicinin alım kararını etkilediğini dile getiren Balaban, “Ev alma kararlılığında olan müşteriler öncelikle evin fiyatına ve metrekaresine odaklanıyorlar. Sonrasında kaliteli ve konforlu bir ürünle birlikte iyi bir ödeme planı sunarsanız, tercihlerde ön sıralara yükselmeniz mümkün olabilir” diyor. Türkiye gibi hem ekonominin ve gayrimenkul sektörünün gelişim gösterdiği hem de nitelikli konut açığının bulunduğu bir ülkede bankalara ihtiyacımız olduğunu vurgulayan Balaban, “Bu noktada faiz oranları büyük önem taşıyor. Faiz oranları yüzde 1’ler üzerinden şu anda yüzde 0.75’lere kadar geldi. Ancak daha geniş bir kitlenin, daha nitelikli konutlarda yaşayabilme imkanına kavuşması için faizin yüzde 0.50-0.60 seviyesinde olması lazım. Bu konudaki talebimizi, hiç bıkmadan bankacı arkadaşlara yinelemeye devam edeceğiz” diye konuşuyor.

Başbakan Yardımcısı Ali Babacan, Türkiye’nin IMF’ye olan son kredi taksiti ödemesini gerçekleştireceğini hatırlatarak, 19 yıl sonra ilk defa borçsuz bir döneme giriyoruz. İnşallah yarın (bugün) tarihi bir günü yaşayacağız” dedi.

Babacan, dün CNBC-e-NTV ortak yayınında yaptığı açıklamada, en son stand-by düzenlemesinin 2008 yılının mayıs ayında tamamlandığını hatırlatarak, “5 yıldır da IMF’den kredi kullanmadık. AK Parti iktidarı olarak ilk 5 yılda kredi kullanan, ikinci 5 yılda kredileri geri ödeyen olduk. İnşallah 3. beş yılda borç veren ülke olacağız” dedi.

Türkiye’nin IMF’ye olan kredi borcunun son bölümü için talimat verildiğini ifade eden Babacan, şunları kaydetti:

“Talimat bugün veriliyor, ama fiili ödeme yarın yapılmış oluyor. Bizim IMF’ye olan borçlarımızın zaman içinde gelişimi, en yüksek noktaya bizim iktidara geldiğimiz yıllarda ulaşıyor. Borç zaman içinde düşüyor ve 19 yıl sonra ilk defa borçsuz bir döneme giriyoruz. Son borçsuzluğumuz 1994 krizi önceki dönemdeymiş. Kriz nedeniyle zor durumda kalınmış, kredi alınmış. O dönemden bu yana borcumuz hiç sıfırlanmamış inşallah yarın tarihi bir günü yaşayacağız.”

5 milyar dolar sembolik

Babacan, “Dünyanın birçok ülkesinden farklı olarak AK Parti iktidarı dönemindeki IMF anlaşmaları aslında bizim kendi sahip olduğumuz ve benimsediğimiz programların IMF tarafından desteklenmesi şeklinde gerçekleşti” dedi. Babacan, Türkiye’nin IMF’ye vereceği 5 milyar dolarlık katkıyla ilgili soruyu da şöyle yanıtladı:

“Bizim sağladığımız katkı rezervlerimizin ve ekonomimizin büyüklüğüne göre nispeten daha az bir katkı. 5 milyar doların kendi katkı miktarındansa sembolik değeri ve bunun verdiği mesaj daha önemlidir. Türkiye demek ki artık IMF’nin kendisi tarafından da zorlukları aşmış, ileride herhangi bir ihtiyaç olma ihtimali azalmış, tam tersine IMF’ye kaynak verebilecek ülkeler kategorisine girmiş durumda.”

‘İcra direktörü oluyoruz’

IMF’de, gelişmiş Avrupa ülkelerinin koltuk sayısının 7’den 5’e düşürülmesi, 2 koltuğun gelişmekte olan dinamik ülkelere verilmesi kararı alındığını hatırlatan Babacan, şöyle konuştu:

“Bu karar alındıktan sonra hangi 2 ülkenin o koltuktan kalkacağı tartışma konusu oldu. IMF’ye 188 üye ülke var. Bunlar 24 gruba bölünmüş durumda. Her bir koltuğun arkasında bir ülke grubu var. Biz de önceden Belçikalı direktörün arkasındaki ülke grubu içerisindeydik. Bizi Belçika temsil ediyordu. Sonra grubumuzu değiştirdik.

Kendi ülke grubumuz içinde 2014’ten itibaren icra direktörü olarak oturacağız. Kasım 2014’ten itibaren Türkiye artık o 24 icra direktöründen birisi olacak.”

Mart ayında yürürlüğe giren Elektrik Piyasası Kanunu, inşaat öncesi süresi dolan projelere, alması gerekli olan izinler için altı ay süre tanıdı. Aksi halde yatırımcının lisansı iptal ediliyor. Bu madde, yatırımda pek çok aşamayı çok hızlı halletmesi gereken şirketlerin karşısına bu kez yüzde 20’yi aşan zamlar yapan fırsatçı türbin satıcılarını çıkardı.

LİSANS almayı ticaret işine çeviren ‘çantacı’lardan kurtulmayı ve gerçek yatırımcının önünü açmayı hedefleyen Elektrik Piyasası Kanunu’ndaki bir madde sıkıntıya yol açtı. Kanunun yürürlük tarihi itibariyle inşaat öncesi süresi dolan lisanslar/projelere mevzuat gereği almaları gereken diğer izinler için altı ay süre tanındı. Ancak rüzgar enerjisi alanında bazı tedarikçi şirketlerin artan talebi ve zaman kısıtlarını dikkate alarak, türbin fiyatlarına bir anda zam yaptığı ortaya çıktı.

“PİYASA YASAKLISI”

Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) Başkanı Hasan Köktaş, 30 Nisan’a kadar teminatı yakmadan lisansın iadesine olanak tanıyan uygulama kapsamında 168 projeden vazgeçildiğini açıklarken, şunu söyledi: “‘Bu tarihe kadar vazgeçme talebinde bulunmayanlar yeni kanun kapsamında yatırımlarını hızlı tamamlanmalı, yoksa lisansları iptal edilir ve piyasa yasaklısı olma gibi ağır yaptırımlar gelir’ demiştik. Uyarımızın dikkate alınmasından memnunuz. Bu kanun piyasada gerçek yatırımcının işini kolaylaştırmayı, projelerin doğru ellerde yapılıp kısa sürede devreye alınmasını esas alıyor.”

ZAM FIRSATÇILARI

Zaman kısıtlarının işlerin hızlandırılmasını gerektirdiğini vurgulayan Köktaş, şu uyarı ile sözlerini sürdürdü: “Şu an yaşanan talep artışı nedeniyle, bu durumdan başka türlü faydalar sağlamayı planlayan çıkarcıların ortaya çıktığı duyumunu alıyoruz. Bazı şirketlerin artan talebi ve zaman kısıtlarını dikkate alarak türbin fiyatlarını yüzde 20’ye varan oranlarda arttırdığını öğrendik. Bu piyasa yanlış hesap yapanların kafalarını duvara çarptıkları çok sayıda örnek yaşamıştır. Kimse hesabını yanlış yapmasın.”

İZİNLER UZUN

Bir enerji uzmanı, bürokraside izin sürelerinin uzun sürdüğünü belirterek, şöyle konuştu: “Ölçümlerin ardından yapılan mühendislik çalışması tamamlandıktan sonra türbin tedarikçileri ile görüşmelere başlanıyor ve bu süreç en az altı ay sürüyor. Ancak bu noktadan sonra yaklaşık bir yıl sürecek olan diğer gerekli olan izinlerin alınmasına ve kamulaştırma çalışmalarına başlanabiliyor. İzinlerin uzun sürmesi ve ticari süreçler nedeniyle gerçek yatırımcılar zor durumda kalabiliyor.”

İade-i santral

YENİ kanun, yatırımını yapmayan veya çeşitli nedenlerle yapamayan şirketlerin herhangi bir yaptırımla karşılaşmadan projelerinden vazgeçerek, teminatlarını almaları için 30 Nisan’a kadar süre tanıdı. EPDK’ya son bir günde iade yağmuru olduğu öğrenildi. EPDK’nın sağladığı bilgilere göre, 30 Nisan itibariyle özel şirketler toplam kurulu gücü yaklaşık 13 bin 578 megavat (MW) olan 168 projeden vazgeçti. Türkiye’de halihazırda kurulu gücü yaklaşık 58 bin MW olan 811 santral faaliyet gösteriyor. Vazgeçilen projelerde kurulu güç açısından en büyük payı doğalgaz santralleri alırken, 8 bin 920 MW kurulu gücünde 29 doğalgaz projesinden vazgeçildi. Proje adedi olarak ise en yüksek payı hidroelektrik santralları aldı. Lisans aldığı veya başvuru yaptığı halde şirketler “fizibilitelerin tutmaması, kredi bulamamak, izin veya yargı süreçlerinin tamamlanaması” gibi gerekçelerle kurulu gücü 1660 megavat olan 105 projeden vazgeçerek teminatlarını almak için EPDK’ya başvurdu.

Türbinler başka pazarlara kaydı

BİR sektör temsilcisi, şunu söyledi: “Bu dönemde türbin fiyatlarında bir artış olduğu doğru. Dünyada türbin talebi artarken ülkemizde pazarın daralması nedeniyle türbin üreticileri başka pazarlara kaydı. Şimdilerde türbin üreticilerinin belirledikleri fiyatlar talepteki atışla ilgili. Yeni Kanunla gelen önlisansa dönüştürme süreleri, kamulaştırma ile ilgili kısımların zaman sınırı olması da türbin fiyatlarını arttırdı.”